1031-Exchange-Rechner: Kapitalgewinn-Steueraufschub & Boot
Schätzen Sie die Kapitalgewinn- und Abschreibungs-Recapture-Steuer, die Sie durch einen Like-Kind-Tausch aufschieben können, prüfen Sie, ob Ihr Ersatzobjekt steuerpflichtiges Boot vermeidet, und sehen Sie Ihre 45-Tage-Benennungsfrist und 180-Tage-Abschlussfrist.
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Mit 1031 Exchange
Steuerpflichtiger Verkauf
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45 Tage, um Ersatzobjekte schriftlich zu benennen
180 Tage bis zum Abschluss (oder bis zum Abgabetermin Ihrer Steuererklärung, falls früher)
Steuerpflichtiger Verkauf vs. 1031 Exchange
Gegenüberstellung von Gewinn, Steuer und zu reinvestierendem Bargeld.
| Position | Steuerpflichtiger Verkauf | 1031 Exchange | Differenz |
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Die drei Benennungsregeln
- Drei-Objekte-Regel: Benennen Sie bis zu drei mögliche Ersatzobjekte beliebigen Werts.
- 200-%-Regel: Benennen Sie beliebig viele, solange ihr Gesamtwert höchstens 200 % des Werts des abgegebenen Objekts beträgt ($1,700,000 hier).
- 95-%-Regel: Wenn Sie beide Grenzen überschreiten, müssen Sie tatsächlich mindestens 95 % des Gesamtwerts erwerben, den Sie benannt haben.
Cash-Boot & Hypotheken-Boot
Cash-Boot sind Verkaufserlöse, die Sie nicht reinvestieren – einschließlich Geld, das Sie direkt statt über den qualifizierten Intermediär erhalten. Hypotheken-Boot entsteht, wenn Ihre neuen Schulden geringer sind als die getilgten Schulden, es sei denn, Sie gleichen die Differenz mit zusätzlichem Bargeld aus. Boot ist bis zur Höhe Ihres Gewinns steuerpflichtig.
So funktioniert dieser 1031-Exchange-Rechner
Angepasste Basis = Kaufpreis + Investitionen − Abschreibung. Realisierter Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − angepasste Basis. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf wird der Gewinn bis zur Höhe der geltend gemachten Abschreibung als Recapture besteuert (bis zu 25 %), der Rest zum langfristigen Kapitalgewinnsteuersatz, zuzüglich der 3,8 % Steuer auf Nettokapitaleinkünfte, falls anwendbar, und dem Satz Ihres Bundesstaats.
Bei einem Tausch wird nur das Boot besteuert: Cash-Boot = Nettoeigenkapital − in das Ersatzobjekt eingebrachtes Bargeld; Hypotheken-Boot = alte Schulden − neue Schulden − zusätzlich eingebrachtes Bargeld. Der erfasste Gewinn ist der kleinere Wert aus Gesamt-Boot und realisiertem Gewinn; der Rest wird aufgeschoben und in die Basis des Ersatzobjekts übernommen.
Von Suhaib Hassan · Formel geprüft am 27. Sep. 2026 anhand von IRC §1031 und den Anweisungen zum IRS-Formular 8824 · Wie CalculatePilot Formeln prüft →
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein 1031 Exchange?
Ein 1031 Exchange erlaubt es Ihnen, zur Kapitalanlage oder geschäftlich genutztes Grundvermögen zu verkaufen und ein anderes gleichartiges Objekt zu erwerben, während die Kapitalgewinn- und Abschreibungs-Recapture-Steuer gemäß Section 1031 des Internal Revenue Code aufgeschoben wird.
Was ist Boot bei einem 1031 Exchange?
Boot ist jeder Wert, den Sie erhalten und der kein gleichartiges Objekt ist – entnommenes Bargeld oder eine Verringerung der Hypothekenschuld, die Sie nicht durch zusätzliches Bargeld ausgleichen. Boot ist bis zur Höhe Ihres realisierten Gewinns steuerpflichtig.
Was sind die 45-Tage- und die 180-Tage-Frist?
Sie müssen mögliche Ersatzobjekte innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf des abgegebenen Objekts schriftlich benennen und den Kauf innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf oder bis zum Abgabetermin Ihrer Steuererklärung (einschließlich Verlängerungen) abschließen, je nachdem, was zuerst eintritt.
Beseitigt ein 1031 Exchange die Steuer?
Nein, er schiebt sie auf. Der aufgeschobene Gewinn mindert die Bemessungsgrundlage (Basis) des Ersatzobjekts und wird steuerpflichtig, wenn Sie schließlich verkaufen, ohne erneut zu tauschen – wobei Erben möglicherweise eine aufgestockte Basis (Stepped-up Basis) erhalten.
Kann ich einen 1031 Exchange für mein Zuhause nutzen?
Nicht für einen Hauptwohnsitz. Section 1031 gilt für Grundvermögen, das zur Kapitalanlage oder geschäftlich genutzt wird. Ein Hauptwohnsitz kann stattdessen für den Section-121-Freibetrag von bis zu 250.000 $ Gewinn (500.000 $ bei gemeinsamer Veranlagung Verheirateter) infrage kommen.
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