Mietobjekt-Rendite- & Cashflow-Rechner
Berechnen Sie die Brutto- und Netto-Mietrendite einer Anlageimmobilie — plus Cap Rate, Cash-on-Cash-Rendite, monatlichen Cashflow nach der Hypothek und Schuldendienstdeckung.
NOI / Kaufpreis
- Potenzielle Bruttomiete—
- (−) Leerstandsverlust (5 %)—
- (=) Effektives Bruttoeinkommen—
- (−) Betriebskosten gesamt—
- (=) Nettobetriebsergebnis (NOI)—
- (−) Jährlicher Schuldendienst (Zins & Tilgung)—
- (=) Netto-Cashflow vor Steuern—
Risiko- & Schuldenbewertungskennzahlen
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10-Jahres-Prognose für kumuliertes Vermögen & Eigenkapital
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| Jahr | Immobilienwert | Bruttomiete / Jahr | Darlehensrestschuld | Gesamtes aufgebautes Eigenkapital | Kumulierter freier Cashflow | Geschätzter Gesamt-ROI |
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Methodik & Bewertungsdefinitionen
Die Formeln hinter jeder Immobilienkennzahl auf dieser Seite.
Netto-Cap-Rate (Kapitalisierungsrate)
Cap Rate = NOI ÷ KaufpreisMisst die unfinanzierte Rendite, als wäre die Immobilie komplett in bar gekauft worden. Ohne Finanzierung lassen sich Objekte und Märkte direkt vergleichen.
Cash-on-Cash-Rendite (CoC)
CoC = Jährlicher Cashflow vor Steuern ÷ Gesamtes eingesetztes KapitalVergleicht das Geld, das Sie jedes Jahr tatsächlich behalten, mit dem Geld, das Sie eingesetzt haben: Anzahlung, Kaufnebenkosten sowie Ausgaben für Herrichtung oder Renovierung.
Richtwert der 50-%-Regel
Betriebskosten ≈ 50 % × BruttomieteEine grobe Faustregel zur Vorauswahl: Die Betriebskosten (ohne Hypothek) liegen oft bei 40–50 % der Miete, wenn Leerstand, Reparaturen und Ersatzinvestitionen mitgerechnet werden.
Bruttorendite vs. Nettorendite
Die Bruttorendite ist eine schnelle, einfache Vergleichskennzahl – die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie. Sie eignet sich zur schnellen Vorauswahl, ignoriert aber alle laufenden Kosten. Die Nettorendite zieht die jährlichen Ausgaben (Hausverwaltung, Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer, Leerstandsreserve) ab, bevor durch den Preis geteilt wird, und zeichnet so ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rendite. Auf dieser Seite entspricht die Nettorendite der Cap Rate.
Zwei Immobilien mit identischer Bruttorendite können je nach Kostenstruktur sehr unterschiedliche Nettorenditen haben – ein älteres Objekt braucht möglicherweise mehr Instandhaltung, ein neueres hat vielleicht eine höhere Grundsteuer; beides schmälert die Bruttozahl auf unterschiedliche Weise.
Von Suhaib Hassan · Formel geprüft am 27. Sep. 2026 · So prüft CalculatePilot Formeln →
Was in dieser Berechnung als Ausgabe zählt
Eine gründliche Berechnung der Nettorendite sollte Verwaltungsgebühren (bei Einsatz einer Hausverwaltung), laufende Instandhaltung und Reparaturen, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, gegebenenfalls Hausgeld bzw. HOA-Gebühren und eine angemessene Reserve für Leerstandszeiten zwischen Mietern enthalten – wenn Sie einen dieser Posten weglassen, überschätzen Sie Ihre tatsächliche Rendite.
Hypothekenraten sind keine Betriebskosten und wirken sich daher weder auf die Cap Rate noch auf die Nettorendite aus. Sie werden erst danach abgezogen, um Cashflow, Cash-on-Cash-Rendite und DSCR zu ermitteln – die Kennzahlen, die zeigen, wie sich die Immobilie mit Ihrer Finanzierung entwickelt.
Häufig gestellte Fragen
Was gilt als gute Mietrendite?
Das variiert stark nach Markt und Immobilientyp, aber Bruttorenditen im Bereich von 5–8 % gelten in vielen Märkten häufig als solide, während einige risikoreichere oder günstigere Märkte höhere Renditen aufweisen können — vergleichen Sie immer innerhalb Ihres konkreten lokalen Marktes statt mit einem allgemeingültigen Maßstab.
Sollte ich zum Vergleich von Immobilien die Brutto- oder die Nettorendite verwenden?
Die Nettorendite liefert ein genaueres Bild, da sie die tatsächlichen Haltekosten berücksichtigt, die Bruttorendite ist aber als schnelles erstes Auswahlkriterium nützlich, bevor Sie sich in die Kostendetails vertiefen.
Ergänzende Rechner zur Immobilienbewertung
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