HELOC- & Eigenheimkredit-Rechner
Schätzen Sie, wie viel Sie gegen Ihre Immobilie leihen können, Ihren kombinierten Beleihungsauslauf (CLTV) und Ihre Zahlung in der reinen Zinsphase im Vergleich zur Rückzahlungsphase mit Tilgung und Zinsen.
Keine Tilgung
Vollständige Rückzahlung über 240 Monate
Die monatliche Zahlung steigt um — wenn die Rückzahlung beginnt, im Jahr 11. Planen Sie Liquiditätsreserven für diesen Sprung ein — und denken Sie daran, dass sich auch der Zinssatz ändern kann.
- Gezahlte Zinsen insgesamt in der Ziehungsphase (Jahre 1–10):—
- Zinsen insgesamt in der Rückzahlungsphase (Jahre 11–30):—
- Kumulierte Finanzierungskosten über die gesamte Laufzeit:—
HELOC vs. Eigenheimkredit vs. Cash-out-Refinanzierung
Vergleichen Sie, wie jede Option ausgezahlt wird, was die Einrichtung kostet und wie hoch das Zinsrisiko ist, bevor Sie sich gegen Ihre Immobilie Geld leihen.
| Finanzierungsart | HELOC (revolvierende Kreditlinie) | Eigenheimkredit (festes zweitrangiges Darlehen) | Cash-out-Refinanzierung (erstrangiges Pfandrecht) |
|---|---|---|---|
| Zinsmechanismus | Meist variabel (Leitzins + Marge) | Fester effektiver Jahreszins über die gesamte Laufzeit | Neuer Zinssatz für Ihre gesamte Hypothek |
| Auszahlung des Kapitals | Revolvierende Abrufe nach Bedarf | Einmalzahlung beim Abschluss | Einmalige Barauszahlung beim Abschluss |
| Abschlusskosten im Voraus | Oft niedrig oder erlassen; manche Kreditgeber berechnen 2 %–5 % | Oft 2 %–5 % des Kredits | Typischerweise 2 %–6 % der neuen Hypothek |
| Monatlicher Zahlungsverlauf | Nur Zinsen in der Ziehungsphase, danach Tilgung und Zinsen | Gleichbleibende Rate aus Tilgung und Zinsen | Eine höhere, zusammengefasste Hypothekenzahlung |
| Zinsrisiko | Die Zahlung steigt, wenn der Leitzins steigt | Keines — die Zahlung ist festgeschrieben | Sie geben Ihren bestehenden Hypothekenzins auf |
IRS-Richtlinien zur steuerlichen Absetzbarkeit
Zinsen für einen Eigenheimkredit oder eine Kreditlinie sind nur dann absetzbar, wenn das Geld für Kauf, Bau oder wesentliche Verbesserung des Hauses verwendet wird, das den Kredit besichert. Diese TCJA-Regeln wurden 2025 dauerhaft gemacht, und Sie müssen Einzelposten geltend machen (Itemizing), um davon zu profitieren.
- Absetzbar: Küchenrenovierung, Anbau eines Schlafzimmers, Strukturreparaturen, Dacherneuerung.
- Nicht absetzbar: Umschuldung von Kreditkarten, Rückzahlung von Studienkrediten, Autokauf, Reisen.
Obergrenze für kombinierte Hypothekenschulden: 750.000 $ (375.000 $ bei getrennter Veranlagung Verheirateter). Lassen Sie sich für Ihre Situation von einem Steuerberater beraten.
Rechenspezifikation des CLTV
Kreditgeber bemessen Eigenheim-Kredite anhand des kombinierten Beleihungsauslaufs, der einen Eigenkapitalpuffer für den Fall sinkender Immobilienpreise sichert.
- ≤ 80% CLTVGrößte Auswahl an Kreditgebern, beste Konditionen
- 80,1% – 85% CLTVWeit verbreitet, oft teurer
- > 85% CLTVWeniger Kreditgeber, strengere Anforderungen
Wie Kreditgeber Ihr HELOC-Limit bestimmen
Kreditgeber begrenzen die Gesamtverschuldung (Ihre bestehende Hypothek plus den neuen HELOC) in der Regel auf einen kombinierten Beleihungsauslauf, üblicherweise 80–85 % des Gutachterwerts Ihrer Immobilie. Dieser Rechner nutzt diese kombinierte Grenze, um Ihre maximal verfügbare Kreditlinie zu schätzen; der tatsächlich genehmigte Betrag hängt jedoch auch von Kreditwürdigkeit, Einkommen und Schuldenquote ab.
Ein HELOC ist durch Ihr Haus besichert, ähnlich einer zweiten Hypothek — deshalb können Kreditgeber in der Regel niedrigere Zinsen anbieten als bei unbesicherten Krediten, aber Ihr Haus dient damit auch als Sicherheit, weshalb verantwortungsvolles Leihen besonders wichtig ist.
Von Suhaib Hassan · Formel geprüft am 27. Sep. 2026 · So prüft CalculatePilot Formeln →
Wie HELOC-Zahlungen typischerweise funktionieren
Die meisten HELOCs haben zwei Phasen: eine Ziehungsphase (oft 5–10 Jahre), in der Sie nach Bedarf Geld aufnehmen können und typischerweise nur Zinsen auf den abgerufenen Betrag zahlen, gefolgt von einer Rückzahlungsphase, in der Sie sowohl Tilgung als auch Zinsen auf den offenen Saldo zahlen. Dieser Rechner schätzt beide Phasen unter der Annahme, dass der gesamte Betrag abgerufen ist und der Zinssatz gleich bleibt.
Da HELOCs häufig variable Zinssätze haben, kann sich Ihre tatsächliche Zahlung im Zeitverlauf ändern, wenn sich die Zinsen bewegen — anders als bei einem Eigenheimkredit mit festem Zinssatz, bei dem Zinssatz und Zahlung über die gesamte Laufzeit konstant bleiben.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einem HELOC und einem Eigenheimkredit?
Ein HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie, die Sie nach Bedarf abrufen können, meist mit variablem Zinssatz, während ein Eigenheimkredit eine Einmalzahlung im Voraus mit festem Zinssatz und festen Raten bietet.
Warum zahle ich in der Ziehungsphase nur Zinsen?
Viele HELOCs sind so aufgebaut, dass in einer anfänglichen Ziehungsphase nur Zinsen gezahlt werden; die Tilgung beginnt erst, wenn die Ziehungsphase endet und die Rückzahlungsphase anfängt.
Was ist ein HELOC?
Mit einer Home Equity Line of Credit (HELOC) können Sie sich gegen das Eigenkapital in Ihrer Immobilie Geld leihen — ähnlich wie bei einer Kreditkarte mit Kreditlimit. Sie können während der Ziehungsphase (typischerweise 10 Jahre) nach Bedarf abrufen und zahlen den Betrag danach in der Rückzahlungsphase zurück.
Wie wird eine HELOC-Zahlung berechnet?
In der Ziehungsphase verlangen die meisten HELOCs nur Zinszahlungen auf den abgerufenen Betrag. In der Rückzahlungsphase decken die Zahlungen sowohl Tilgung als auch Zinsen ab. Dieser Rechner zeigt beide Phasen auf Basis Ihres Kreditlimits, Zinssatzes und Ihrer Konditionen.
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