Hypothekenrechner
Berechnen Sie präzise monatliche Raten einschließlich Tilgung, Zinsen, lokaler Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung und PMI. Auswertung direkt im Browser mit vollständigem Tilgungsplan.
Tilgungsplan
Jährlicher Verlauf von Schuldenabbau, Eigenkapitalaufbau und sinkender Zinslast.
Mathematische Formel & Methodik
Die übliche Tilgungsberechnung für Wohnimmobilien nutzt ein Barwertmodell einer nachschüssigen Annuität, bei dem die periodische Rate so kalibriert ist, dass die Restschuld am Laufzeitende exakt null beträgt:
Die Offenlegungspflichten der Kreditgeber unterliegen dem Truth in Lending Act (Regulation Z, 12 CFR Part 1026) und enthalten Gebühren, die diese Schätzung nicht berücksichtigt. Escrow-Beträge werden als konstant angenommen; tatsächliche Grundsteuer- und Versicherungsrechnungen steigen in der Regel mit der Zeit.
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So funktioniert dieser Rechner
Dieser Rechner verwendet die übliche Annuitätenformel für Festzinskredite für Tilgung und Zinsen und addiert dann Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, HOA-Gebühren und PMI, sodass Sie die vollständigen Wohnkosten sehen — nicht nur die Kreditrate. Die Kreditsumme ist der Immobilienpreis abzüglich Ihrer Anzahlung. Die PMI wird mit Ihrem gewählten Satz (standardmäßig 0,50 % des Kredits pro Jahr) nur geschätzt, wenn Sie weniger als 20 % anzahlen, und entfällt automatisch, sobald der Restsaldo 78 % des ursprünglichen Immobilienwerts erreicht. Zusätzliche Tilgungszahlungen werden jeden Monat angerechnet und verkürzen den Kredit.
Von Suhaib Hassan · Formel geprüft am 24. Sep. 2026 · Wie CalculatePilot Formeln prüft →
Woraus sich eine monatliche Hypothekenrate zusammensetzt
Die meisten Kreditgeber nennen PITI: Principal (Tilgung), Interest (Zinsen), Taxes (Steuern) und Insurance (Versicherung).
- Tilgung — der Teil jeder Rate, der den offenen Saldo verringert.
- Zinsen — die Kosten der Kreditaufnahme. Die frühen Raten eines 30-jährigen Kredits bestehen größtenteils aus Zinsen.
- Grundsteuer — Veranlagungen des Countys, meist monatlich im Escrow gesammelt.
- Wohngebäudeversicherung — Schadensdeckung, oft zusammen mit den Steuern im Escrow geführt.
- PMI — bei konventionellen Krediten mit weniger als 20 % Anzahlung vorgeschrieben, typischerweise 0,3–1,5 % des Kredits pro Jahr.
- HOA-Beiträge — von der Eigentümergemeinschaft festgelegt, nicht vom Kreditgeber.
Die Kraft der zweiwöchentlichen Zahlung: 26 halbe Raten pro Jahr entsprechen 13 vollen Raten und können einen 30-jährigen Kredit um etwa 4–6 Jahre verkürzen. Denselben Effekt können Sie nachbilden, indem Sie ein Zwölftel einer Rate als zusätzliche Tilgung eingeben.
Häufig gestellte Fragen
Wie wird eine monatliche Hypothekenrate berechnet?
Annuitätentilgung für Tilgung und Zinsen, dazu monatlich Steuern und Versicherung. Nur eine Schätzung — kein Angebot eines Kreditgebers.
Sind PMI, HOA-Gebühren oder Abschlusskosten enthalten?
HOA ist optional. Geschätzte PMI erscheint bei weniger als 20 % Anzahlung. Abschlusskosten sind nicht enthalten.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Ein üblicher Ausgangspunkt sind 28–36 % des Bruttoeinkommens. Nutzen Sie den Rechner zur Erschwinglichkeit von Wohneigentum.
Sollte ich eine Hypothek mit 15 oder 30 Jahren Laufzeit wählen?
15 Jahre kosten in der Regel weniger Zinsen, aber monatlich mehr. 30 Jahre halten die Rate niedriger. Die Karte „15-Year Fixed“ oben zeigt, wie viele Zinsen Sie mit Ihren Eingaben sparen würden.
Senkt eine höhere Anzahlung meine monatliche Rate?
Ja. Sie verringert die Kreditsumme und beseitigt bei 20 % Anzahlung oft die PMI.
Sind diese Zahlen ein verbindliches Kreditangebot?
Nein. Bestätigen Sie Zinssätze und Gebühren mit einem Angebot eines Kreditgebers.
Sollte ich meine Hypothek zusätzlich tilgen oder das Geld lieber anlegen?
Bei einem Kredit über 400.000 $ mit 7 % spart eine Sonderzahlung von 300 $/Monat 168.391 $ an Zinsen und tilgt den Kredit 7,8 Jahre früher — eine garantierte Rendite von 7 %. Dieselben 300 $/Monat zu 8 % angelegt würden im selben Zeitraum auf ca. 450.389 $ anwachsen. Die vollständige Gegenüberstellung von Sonderzahlungen und Geldanlage mit der Rechnung finden Sie hier.
Wann genau entfällt die PMI bei meinem Kredit?
Nach Bundesrecht endet die PMI automatisch bei 78 % des ursprünglichen Wertes Ihres Hauses; Sie können die Aufhebung selbst bei 80 % beantragen. Dieser Rechner lässt die PMI beim 78-%-Punkt entfallen, und Sonderzahlungen verschieben diesen Zeitpunkt nach vorn.
Nächste Berechnung, der Reihe nach
1. Erschwinglichkeit · 2. Anzahlung · 3. Tilgung · 4. Umschuldung · Britische Rückzahlung · Sonderzahlungen vs. Geldanlage