Calculadora de ganancia de reventa de casas y analizador de negocios con ARV
Estima tu ganancia y rendimiento en una reventa de casa a partir del precio de compra, costos de remodelación, financiamiento, costos de tenencia y valor de reventa, con una verificación de la regla del 70 % y una prueba de estrés por retrasos.
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Base de costo total
ARV − precio de compra
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Una meta común es del 10 % o más
Flujo de efectivo y libro de gastos detallado
Cada costo de la reventa, desde la compra hasta la venta.
| Fase / categoría de gasto | Presupuesto planificado | Gasto por mes | % del ARV bruto |
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La regla del 70 % y la oferta máxima permitida (MAO)
Muchos inversionistas de reventa usan la regla del 70 % como filtro rápido: no pagar más del 70 % del valor después de reparaciones menos el presupuesto de reparaciones.
Erosión por costos de tenencia y sensibilidad a los retrasos
El tiempo es uno de los mayores riesgos en una reventa. Los intereses y los costos de mantenimiento corren cada mes que la propiedad sigue sin venderse, y los retrasos de permisos o contratistas se acumulan rápidamente.
Qué cubren los costos de tenencia
Los inversionistas novatos suelen subestimar los costos de tenencia: incluyen impuestos a la propiedad, seguro, servicios públicos, intereses del préstamo (si la compra se financia) y cuotas de la HOA acumulados entre la compra y la venta. Cuanto más dura una remodelación, más se acumulan estos costos, y por eso los retrasos en el cronograma pueden erosionar silenciosamente la ganancia incluso cuando el presupuesto de remodelación se mantiene en orden.
Incluir un margen de tiempo realista en tu estimación de costos de tenencia, en lugar de suponer el mejor calendario posible de remodelación, tiende a producir una proyección de ganancia más fiable.
Por Suhaib Hassan · Fórmula verificada el 27 sep 2026 · Cómo verifica CalculatePilot las fórmulas →
Por qué importa tanto estimar bien el ARV
El valor después de reparaciones (ARV) suele ser el número más sensible de este cálculo: como es una estimación de un precio de venta futuro y no una cifra conocida, un ARV demasiado optimista puede hacer que un negocio marginal parezca rentable en el papel cuando no lo es. Basar el ARV en ventas comparables recientes de la zona inmediata, idealmente revisadas por un agente inmobiliario o tasador local, produce una proyección más fiable que una suposición aproximada.
Los costos de venta (comisiones del agente, costos de cierre y preparación de la casa) suelen rondar el 8-10 % del precio de venta y es fácil subestimarlos: inclúyelos siempre en tu cálculo de ganancia en lugar de tratar todo el ARV como ganancia disponible.
Preguntas frecuentes
¿Qué suelen incluir los costos de venta?
Comisiones del agente inmobiliario, costos de cierre y, a menudo, costos de preparación o presentación de la casa, que suelen sumar alrededor del 8-10 % del precio de venta, aunque varía según el mercado y las tarifas negociadas con el agente.
¿Por qué el ARV es el número más importante que hay que acertar?
Como es una estimación de un precio de venta futuro y no una cifra conocida, un ARV demasiado optimista puede hacer que un negocio poco rentable parezca atractivo en el papel; basarlo en datos sólidos de ventas comparables recientes mejora significativamente la fiabilidad de toda la proyección.