Calculadora de rentabilidad y flujo de efectivo de propiedades de alquiler
Calcula la rentabilidad bruta y neta del alquiler de una propiedad de inversión, además de la tasa de capitalización, la rentabilidad sobre el efectivo invertido, el flujo de efectivo mensual tras la hipoteca y la cobertura del servicio de la deuda.
NOI / precio de compra
- Alquiler potencial bruto—
- (−) Pérdida por desocupación (5%)—
- (=) Ingreso bruto efectivo—
- (−) Gastos operativos totales—
- (=) Ingreso operativo neto (NOI)—
- (−) Servicio anual de la deuda (capital e intereses)—
- (=) Flujo de efectivo neto antes de impuestos—
Métricas de riesgo y evaluación de la deuda
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Previsión de patrimonio y capital acumulados a 10 años
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| Año | Valor de la propiedad | Alquiler bruto / año | Saldo del capital del préstamo | Capital acumulado total | Efectivo libre acumulado | ROI total estimado |
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Metodología y definiciones de evaluación
Las fórmulas detrás de cada métrica inmobiliaria de esta página.
Tasa de capitalización neta (Cap Rate)
Tasa de capitalización = NOI ÷ precio de compraMide el rendimiento sin apalancamiento, como si la propiedad se comprara íntegramente al contado. Al excluir la financiación, las propiedades y los mercados resultan directamente comparables.
Rentabilidad sobre el efectivo invertido (CoC)
CoC = Flujo de caja anual antes de impuestos ÷ Efectivo total invertidoCompara el efectivo que realmente conservas cada año con el efectivo que aportaste: entrada, costes de cierre y gastos de acondicionamiento o reforma.
Referencia de la regla del 50 %
Gastos operativos ≈ 50 % × Alquiler brutoUna regla práctica aproximada de preselección: los costes operativos (sin incluir la hipoteca) suelen representar entre el 40 y el 50 % del alquiler una vez contabilizados la vacancia, las reparaciones y las reposiciones de capital.
Rentabilidad bruta frente a rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es una métrica de comparación rápida y sencilla (el alquiler anual dividido entre el precio de la propiedad), útil para preseleccionar propiedades con rapidez, pero ignora todos los costes recurrentes. La rentabilidad neta resta los gastos anuales (administración de la propiedad, mantenimiento, seguro, impuesto a la propiedad, provisión por vacancia) antes de dividir entre el precio, lo que ofrece una imagen más realista del rendimiento real. En esta página, la rentabilidad neta es la tasa de capitalización.
Dos propiedades con la misma rentabilidad bruta pueden tener rentabilidades netas muy distintas según su perfil de gastos: una propiedad antigua puede requerir más mantenimiento, mientras que una más nueva puede tener un impuesto a la propiedad más alto, y ambos factores reducen la cifra bruta de manera diferente.
Por Suhaib Hassan · Fórmula verificada el 27 sep 2026 · Cómo verifica CalculatePilot las fórmulas →
Qué se considera un gasto en este cálculo
Un cálculo exhaustivo de la rentabilidad neta debe incluir los honorarios de administración de la propiedad (si usas un administrador), el mantenimiento y las reparaciones habituales, el seguro de la propiedad, el impuesto a la propiedad, las cuotas de la comunidad de propietarios (HOA) si corresponden y una provisión razonable para los periodos de vacancia entre inquilinos; omitir cualquiera de ellos hará que sobrestimes tu rentabilidad real.
Las cuotas de la hipoteca no son un gasto operativo, por lo que no afectan a la tasa de capitalización ni a la rentabilidad neta. Se restan después para obtener el flujo de caja, la rentabilidad sobre el efectivo invertido y el DSCR: las cifras que muestran cómo rinde la propiedad con tu financiación.
Preguntas frecuentes
¿Qué se considera una buena rentabilidad por alquiler?
Varía mucho según el mercado y el tipo de propiedad, pero los rendimientos brutos del 5 al 8% suelen citarse como sólidos en muchos mercados, mientras que algunos mercados de mayor riesgo o menor costo pueden mostrar rendimientos más altos: compara siempre dentro de tu mercado local específico en lugar de con una referencia universal.
¿Debo usar la rentabilidad bruta o la neta para comparar propiedades?
La rentabilidad neta ofrece una imagen más precisa porque tiene en cuenta los costos reales de mantener la propiedad, aunque la rentabilidad bruta es útil como herramienta rápida de primer filtro antes de entrar en el detalle de los gastos.
Motores complementarios de valoración de propiedades
Contrasta la financiación, las estrategias de salida y el patrimonio inmobiliario.