Calculatrice de bénéfice de revente immobilière et analyseur d'opération VAR
Estimez votre bénéfice et votre rendement sur une revente immobilière à partir du prix d'achat, du coût des travaux, du financement, des frais de détention et de la valeur de revente, avec un contrôle de la règle des 70 % et un test de résistance aux retards.
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Base de coût tout compris
VAR − prix d'achat
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Un objectif courant est de 10 % ou plus
Registre détaillé des flux de trésorerie et des dépenses
Tous les coûts de la revente, de l'achat à la vente.
| Phase / catégorie de dépense | Budget prévu | Consommation mensuelle | % de la VAR brute |
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La règle des 70 % et l'offre maximale admissible (MAO)
Beaucoup d'investisseurs utilisent la règle des 70 % comme filtre rapide : ne pas payer plus de 70 % de la valeur après réparations moins le budget des travaux.
Érosion des frais de détention et sensibilité aux retards
Le temps est l'un des plus grands risques d'une revente. Les intérêts et les frais de détention courent chaque mois où le bien n'est pas vendu, et les retards de permis ou d'entrepreneurs s'accumulent vite.
Ce que couvrent les frais de détention
Les frais de détention sont souvent sous-estimés par les investisseurs débutants : ils comprennent la taxe foncière, l'assurance, les services publics, les intérêts du prêt (si l'achat est financé) et les charges de copropriété (HOA) courus entre l'achat et la vente. Plus les travaux durent, plus ces coûts s'accumulent, ce qui explique en partie pourquoi les dépassements de calendrier peuvent éroder discrètement le bénéfice même quand le budget des travaux est respecté.
Intégrer une marge de temps réaliste dans votre estimation des frais de détention, plutôt que de supposer un calendrier de travaux idéal, tend à produire une projection de bénéfice plus fiable.
Par Suhaib Hassan · Formule vérifiée le 27 sept. 2026 · Comment CalculatePilot vérifie ses formules →
Pourquoi l'estimation précise de la VAR compte le plus
La valeur après réparations (VAR) est généralement le chiffre le plus sensible de ce calcul : comme il s'agit d'une estimation d'un prix de vente futur et non d'un chiffre connu, une VAR trop optimiste peut faire paraître rentable une opération marginale alors qu'elle ne l'est pas. Fonder la VAR sur des ventes comparables récentes dans le voisinage immédiat, idéalement revues par un agent immobilier ou un évaluateur local, donne une projection plus fiable qu'une estimation approximative.
Les frais de vente (commissions d'agent, frais de clôture et mise en scène) représentent couramment 8 à 10 % du prix de vente et sont faciles à sous-estimer : intégrez-les toujours dans votre calcul de bénéfice plutôt que de considérer la VAR entière comme un bénéfice disponible.
Questions fréquentes
Que comprennent généralement les frais de vente ?
Commissions d'agent immobilier, frais de clôture, et souvent mise en scène ou petits travaux de préparation : en général environ 8 à 10 % du prix de vente, selon le marché et les commissions négociées avec l'agent.
Pourquoi la VAR est-elle le chiffre le plus important à estimer correctement ?
Comme il s'agit d'une estimation d'un prix de vente futur et non d'un chiffre connu, une VAR trop optimiste peut faire paraître rentable une opération qui ne l'est pas ; l'appuyer sur des ventes comparables récentes et fiables améliore sensiblement la fiabilité de toute la projection.