Calculatrice de rendement et de cash-flow d'un bien locatif
Calculez le rendement locatif brut et net d'un bien d'investissement — ainsi que le taux de capitalisation, le rendement cash-on-cash, le cash-flow mensuel après le prêt et le ratio de couverture du service de la dette.
NOI / prix d'achat
- Loyer brut potentiel—
- (−) Perte due à la vacance (5 %)—
- (=) Revenu brut effectif—
- (−) Total des charges d'exploitation—
- (=) Résultat net d'exploitation (NOI)—
- (−) Service annuel de la dette (cap. + int.)—
- (=) Cash-flow net avant impôt—
Indicateurs de risque et d'analyse de la dette
—
Prévision de patrimoine et de valeur nette cumulés sur 10 ans
—
| Année | Valeur du bien | Loyer brut / an | Capital restant dû du prêt | Valeur nette totale accumulée | Cash-flow libre cumulé | ROI total estimé |
|---|
Méthodologie et définitions d'analyse
Les formules derrière chaque indicateur immobilier de cette page.
Taux de capitalisation net (cap rate)
Cap rate = NOI ÷ prix d'achatMesure le rendement sans effet de levier, comme si le bien était acheté entièrement au comptant. Écarter le financement permet de comparer directement les biens et les marchés.
Rendement sur fonds propres (CoC)
CoC = Flux de trésorerie annuel avant impôt ÷ Total des fonds investisCompare la trésorerie que vous conservez réellement chaque année avec celle que vous avez investie : apport, frais de clôture et dépenses de remise en état ou de rénovation.
Référence de la règle des 50 %
Charges d'exploitation ≈ 50 % × Loyer brutUne règle empirique de présélection : les charges d'exploitation (hors prêt immobilier) représentent souvent 40 à 50 % du loyer une fois comptés la vacance, les réparations et les remplacements d'équipements.
Rendement brut et rendement net
Le rendement brut est un indicateur de comparaison simple et rapide — le loyer annuel divisé par le prix du bien — utile pour présélectionner des biens, mais il ignore tous les coûts récurrents. Le rendement net déduit les charges annuelles (gestion locative, entretien, assurance, taxe foncière, provision pour vacance) avant de diviser par le prix, ce qui donne une image plus réaliste du rendement réel. Sur cette page, le rendement net correspond au taux de capitalisation.
Deux biens affichant des rendements bruts identiques peuvent avoir des rendements nets très différents selon leur profil de charges — un bien ancien peut demander plus d'entretien, tandis qu'un bien récent peut supporter une taxe foncière plus élevée, et ces deux effets érodent le chiffre brut de manière différente.
Par Suhaib Hassan · Formule vérifiée le 27 sept. 2026 · Comment CalculatePilot vérifie ses formules →
Ce qui compte comme charge dans ce calcul
Un calcul de rendement net rigoureux doit inclure les frais de gestion locative (si vous passez par un gestionnaire), l'entretien courant et les réparations, l'assurance du bien, la taxe foncière, les charges de copropriété le cas échéant, et une provision raisonnable pour les périodes de vacance entre deux locataires — en omettre une seule surestimera votre rendement réel.
Les mensualités du prêt immobilier ne sont pas une charge d'exploitation ; elles n'affectent donc ni le taux de capitalisation ni le rendement net. Elles sont déduites ensuite pour obtenir le flux de trésorerie, le rendement sur fonds propres et le DSCR — les chiffres qui montrent comment le bien performe avec votre financement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Cela varie beaucoup selon le marché et le type de bien, mais des rendements bruts de 5 à 8 % sont souvent cités comme solides sur de nombreux marchés, tandis que certains marchés plus risqués ou moins chers peuvent afficher des rendements plus élevés — comparez toujours au sein de votre marché local plutôt qu'avec une référence universelle.
Dois-je utiliser le rendement brut ou net pour comparer des biens ?
Le rendement net donne une image plus exacte puisqu'il tient compte des coûts de détention réels, tandis que le rendement brut est utile comme premier filtre rapide avant d'examiner le détail des charges.
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