Calculadora de relación deuda-ingresos (DTI) & suscripción de préstamos
Calcula tus relaciones deuda-ingresos de vivienda y totales, las cifras clave que usan los prestamistas en las solicitudes de hipotecas y préstamos, y compáralas con las pautas de préstamos convencionales, FHA, VA y jumbo.
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Pautas de DTI por programa de préstamo
Pautas típicas de relación deuda-ingresos para la suscripción automatizada y manual. Los prestamistas individuales pueden fijar límites más estrictos.
| Programa de préstamo | Pauta de DTI de vivienda | Pauta de DTI total | Con factores compensatorios | Notas de suscripción |
|---|---|---|---|---|
| Convencional (Fannie / Freddie) | 28% | 36% | Hasta 45 %–50 % | La suscripción automatizada puede aprobar hasta el 50 % con buen crédito y reservas de efectivo sólidas. |
| Préstamo asegurado FHA | 31% | 43% | Más alto con aprobación AUS | Los ratios superiores a 31/43 suelen requerir aprobación automatizada o factores compensatorios documentados. |
| Préstamo VA | Sin ratio de vivienda | 41% | Más alto con ingreso residual | El 41 % puede superarse cuando el ingreso residual cumple las pautas de VA según el tamaño del hogar y la región. |
| Vivienda rural USDA | 29% | 41% | Más alto con factores compensatorios | Se aplican límites de ingresos y de elegibilidad por ubicación. |
| Jumbo / no conforme | Según el prestamista | A menudo ~43 % | Según el prestamista | Los prestamistas de cartera fijan sus propios límites y suelen exigir mayores reservas de efectivo. |
La regla 28/36 explicada
Los suscriptores analizan por separado tus gastos de vivienda y tu carga total de deuda. Según la referencia clásica 28/36:
- DTI de vivienda (≤ 28 %): ingreso bruto mensual destinado a capital, interés, impuestos y seguro (PITI), más las cuotas de HOA y el seguro hipotecario.
- DTI total (≤ 36 %): gastos de vivienda más todos los pagos recurrentes de deuda: préstamos estudiantiles, préstamos de auto, pagos mínimos de tarjetas de crédito y manutención de hijos.
Cómo reducir tu DTI antes de solicitar
Antes de solicitar una hipoteca, algunas medidas concretas pueden mejorar tus ratios:
- Liquida los préstamos a plazos casi terminados: según las normas de Fannie Mae, las deudas a plazos con 10 pagos o menos pendientes a menudo pueden excluirse del DTI.
- Consolida los saldos de tarjetas: un solo pago fijo puede ser menor que varios pagos mínimos por separado.
- Añade un coprestatario: el ingreso documentado de un coprestatario aumenta la parte de ingresos del ratio.
Qué cuenta como deuda en este cálculo
Incluye las obligaciones de deuda recurrentes: hipoteca o alquiler, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito y cualquier otro pago de préstamo. No incluyas gastos cotidianos como comestibles, servicios públicos o seguros: el DTI mide específicamente las obligaciones de deuda en relación con los ingresos, no el gasto total.
Se trata del ingreso "bruto" (antes de impuestos), no del sueldo neto: los prestamistas usan el ingreso bruto como base estándar de este cálculo, así que asegúrate de usar cifras antes de impuestos para una comparación precisa con los umbrales típicos de los prestamistas.
Por qué a los prestamistas les importa el DTI
El DTI es uno de los factores principales que usan los prestamistas para evaluar si puedes asumir cómodamente más deuda: un DTI más bajo indica más ingresos disponibles en relación con las obligaciones existentes, lo que en general se traduce en una aprobación más fácil del préstamo y, potencialmente, mejores tasas.
Los distintos tipos de préstamo tienen umbrales de DTI diferentes: las hipotecas convencionales suelen preferir un DTI inferior al 36–43 %, aunque algunos programas permiten ratios más altos a prestatarios bien calificados con buen crédito o pagos iniciales mayores.
DTI de vivienda vs. DTI total: la cifra que realmente citan los prestamistas hipotecarios
La calculadora de arriba muestra ambos ratios, porque los prestamistas hipotecarios suelen examinarlos en conjunto:
El DTI de vivienda cuenta solo los gastos de vivienda (hipoteca o alquiler, impuesto a la propiedad y seguro de vivienda) divididos entre el ingreso bruto. El DTI total cuenta todas las obligaciones mensuales de deuda, incluida la vivienda. Los prestamistas suelen citar la "regla 28/36": DTI de vivienda igual o inferior al 28 % y DTI total igual o inferior al 36 %. Si tu oficial de préstamos dice que tu DTI "se ve bien" pero te piden una hipoteca menor de lo esperado, a menudo se debe a que tu ratio de vivienda es la restricción determinante y no la cifra del DTI total.
Un ejemplo resuelto
Supongamos que ganas $6,500 brutos al mes. Tus obligaciones mensuales: un pago de hipoteca de $1,800, un préstamo de auto de $450, $200 en pagos mínimos de tarjetas de crédito y un pago de préstamo estudiantil de $150: $2,600 en total.
DTI = $2,600 ÷ $6,500 = 40%. Eso cae en la franja "moderada" del 36-43%: algunos programas de préstamos convencionales aún aprobarían este caso, mientras que otros pedirían una relación más baja o un pago inicial mayor para compensarla. Ahora supón que ese mismo prestatario liquida por completo el préstamo del coche de $450: la deuda mensual baja a $2,150 y el DTI cae a $2,150 ÷ $6,500 = 33%, una reducción de 7 puntos porcentuales por cancelar un solo préstamo, suficiente para pasar de la franja "moderada" a la "saludable" que prefieren la mayoría de los prestamistas.
Errores comunes al calcular el DTI
El error más frecuente es introducir el saldo pendiente total de una tarjeta de crédito en lugar del pago mensual mínimo. Un saldo de $8,000 con un pago mínimo de $160 debe aportar $160 a tu deuda mensual total, no $8,000: usar el saldo completo produce una relación enormemente inflada que no refleja cómo la calculan realmente los prestamistas.
El segundo error común es usar el salario neto (lo que cobras en mano) en lugar del ingreso bruto en el denominador. Como el salario neto siempre es menor que el bruto, tu DTI parece peor de lo que realmente es según los estándares de crédito; usa siempre tus ingresos antes de impuestos para una comparación que coincida con los umbrales de los prestamistas.
A veces también se olvidan obligaciones que no parecen "deuda" en el sentido cotidiano: la manutención de hijos o la pensión alimenticia ordenadas por un tribunal cuentan para el DTI, mientras que gastos como alimentos, servicios, suscripciones y primas de seguros (aparte de lo incluido en el depósito en garantía de la hipoteca) no cuentan.
Cómo reducir tu relación DTI
Tienes exactamente dos palancas: reducir los pagos mensuales de deuda o aumentar el ingreso mensual bruto. En la práctica, pagar deuda mueve la cifra más rápido, porque es la variable más fácil de controlar: como muestra el ejemplo resuelto anterior, eliminar una obligación de $450 al mes redujo al instante el DTI de este prestatario en 7 puntos porcentuales, mientras que aumentar los ingresos en una cantidad equivalente suele llevar mucho más tiempo.
Si te estás preparando específicamente para solicitar una hipoteca, prioriza pagar los préstamos a plazos con la cuota mensual más alta en relación con su saldo restante: los préstamos de saldo pequeño y cuota alta (como un préstamo de coche casi liquidado) ofrecen la mayor mejora del DTI por cada dólar gastado, ya que aquí importa más eliminar la obligación mensual que el monto total pagado. Usa la Calculadora de pago de deudas para planificar con exactitud qué tan rápido puedes liquidar una de esas obligaciones.
Por Suhaib Hassan · Fórmula verificada el 27 sep 2026 · Cómo verifica CalculatePilot las fórmulas →
Preguntas frecuentes
¿Qué es una buena relación deuda-ingresos?
En general, la mayoría de los prestamistas consideran saludable un 36 % o menos; entre el 36 % y el 43 % es moderada y aún puede calificar según el tipo de préstamo, y por encima del 43 % la aprobación suele ser más difícil, aunque los umbrales varían según el prestamista y el programa de préstamo.
¿Debo usar el ingreso bruto o el neto para este cálculo?
El ingreso bruto (antes de impuestos) es la base estándar que usan los prestamistas para calcular el DTI; usar el ingreso neto subestimaría tu ratio en comparación con cómo lo evalúan realmente los prestamistas.
¿Cuál es la diferencia entre el DTI inicial (front-end) y el final (back-end)?
El DTI inicial (front-end) solo cuenta los gastos de vivienda (hipoteca o alquiler, impuesto a la propiedad y seguro) divididos entre el ingreso bruto. El DTI final (back-end) cuenta todas las obligaciones mensuales de deuda, incluida la vivienda. Los prestamistas hipotecarios suelen referirse a ambos mediante la "regla 28/36": DTI inicial igual o inferior al 28 % y DTI final igual o inferior al 36 %.
¿El DTI incluye el saldo total de mi tarjeta de crédito o solo el pago mínimo?
Solo el pago mensual mínimo requerido, no el saldo total. Usar el saldo completo exageraría mucho tu ratio: los prestamistas miran lo que estás obligado a pagar este mes, no tu deuda total pendiente.
¿Cuál es la forma más rápida de reducir mi DTI?
Hay dos palancas: aumentar el ingreso bruto o reducir los pagos mensuales de deuda. Liquidar una sola deuda con un pago alto, como un préstamo de auto, suele mover el ratio más rápido que aumentar los ingresos, ya que los pagos de deuda son la variable más controlable a corto plazo.